新聞摘要
- 臺北金融中心大樓標脫，點亮核心純辦投資新亮點
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】信義全球資產(chǎn)受託辦理龍巖精華商辦位於敦北南京商圈的臺北金融中心大樓，於2018年11月7日下午二時假信義房屋總部開標，信義全球資產(chǎn)資深協(xié)理歐人彰表示，標售期間十餘組客戶積極評估，總共吸引4封標單參與競標，包含新光人壽、中國人壽、臺灣人壽、臺銀人壽，激烈競價下，各封出價投標金額相當接近，最後由新光人壽得標，標脫金額約20億735萬元，成交租金報酬率逼近2.345％，溢價率約10.29％。以停車位300萬/位估計，標準層單價每坪成交單價約128.9萬元，顯示買氣相當熱絡。太平洋商業(yè)大樓，由於多組投資人提出附條件意向，日前公告撤標，變更為議價銷售，並將於近期內(nèi)展開協(xié)商。
信義全球資產(chǎn)管理公司歐人彰資深協(xié)理分析，臺北金融中心吸引多家金融機構投入搶標主要原因分析如下：(1)8年新屋齡，約1500坪面積及33車位，坐落核心辦公區(qū)位來說，都是稀有釋出的好標的。(2)臺北核心商業(yè)區(qū)因過往開發(fā)豪宅較辦公大樓利潤高，新辦公室釋出遠落後需求，精華地段原有老舊辦公大樓啟動都更重建下，自用需求之金融機構加入A級辦公室大戰(zhàn)。(3)成交價格收益率貼近2.345％，壽產(chǎn)險業(yè)者是相對理性投資人，遵循金管會之要求報酬率門檻，各家出價相當接近。
信義全球資產(chǎn)管理公司歐人彰資深協(xié)理表示，本次標售係反映市區(qū)純辦回歸基本供給需求面，展望2019年北部地區(qū)商用不動產(chǎn)市場，有三大趨勢與投資熱點值得掌握：
一、結合都市更新/危老重建的核心區(qū)辦公室
同時具有美國認證商業(yè)不動產(chǎn)投資師(Certified Commercial Investment Member,CCIM)資格之歐人彰分析，從空間市場(Space Market)觀察，許多大型企業(yè)出現(xiàn)搬遷潮，整合散落各地的辦公室，一次進駐頂級商辦承租更大坪數(shù)，頂級商辦需求持續(xù)擴大，使得A+辦公租金持續(xù)上漲。臺北市核心區(qū)域平均租金持續(xù)上漲，空置率已降至十年新低，2018年租賃市場需求表現(xiàn)相當活絡，長期租金有顯著上漲空間，在資本市場(Capital Market)中短期大幅升息機率低，收益價格將有上揚空間。收益價值加上危老條例加持，長期落後於住宅房價之精華地區(qū)純辦大樓新建價值加上享有未來租金升值收益價值，核心區(qū)域舊商業(yè)辦公大樓預估將有一番榮景。
二、高投資效益比(CP值)之工業(yè)用地
2018年工業(yè)地產(chǎn)成交再創(chuàng)高峰，鮭魚返鄉(xiāng)投資下，依據(jù)信義全球資產(chǎn)2018年第一季至第三季上市櫃公司工業(yè)地產(chǎn)交易金額累積達269.21億元，而交易件數(shù)最多為桃園市18件，交易金額126.5億元，佔比超過四成，稱霸各縣市。統(tǒng)計超過5000坪的工業(yè)用地共有15件，又以桃園7件為最大宗。在新北市廠辦商辦化，價格上看內(nèi)湖科技園區(qū)情形下，新北市工業(yè)土地單價破百萬時有所聞。價格相對具優(yōu)勢之桃園市在航空城、交通與勞動力充裕供給下，相對會成為2019年度亮點。
三、具有客源複合經(jīng)營優(yōu)勢與創(chuàng)新體驗飯店前景展望佳
2018年前三季國外旅客量在陸客低檔回穩(wěn)下，小幅成長3.6％情形，預估總旅客數(shù)與2017年相仿；經(jīng)濟部統(tǒng)計之前三季零售業(yè)營業(yè)額相較2017年成長3.88％。但在過往新購物中心與旅館紛紛開幕下，預期購物中心及飯店之收益展望仍偏向負向。在搶食客源大餅情形下，創(chuàng)造客戶價值與體驗成為競爭利器。如漢來集團投資「吉美璞立」酒店式公寓，作為漢來飯店、漢來美食事業(yè)延伸;安捷國際公寓也由包租代管事業(yè)延伸至新竹竹北高鐵安捷國際酒店，京城建設取得高雄財政局BOT案，投資經(jīng)營H2O水京棧國際酒店，三好酒店集團繼三好國際酒店，及三好行旅之後，預計再規(guī)畫開設2家旅館。除了連鎖與結合酒店式公寓、與跨業(yè)複合經(jīng)營之優(yōu)勢外，在總體旅客未增加，體驗經(jīng)濟力量是重點，旅客著眼「只要不好玩，一定沒做對」，將是2019年另一業(yè)者勝出觀察重點。
信義全球資產(chǎn)管理公司歐人彰資深協(xié)理分析，臺北金融中心吸引多家金融機構投入搶標主要原因分析如下：(1)8年新屋齡，約1500坪面積及33車位，坐落核心辦公區(qū)位來說，都是稀有釋出的好標的。(2)臺北核心商業(yè)區(qū)因過往開發(fā)豪宅較辦公大樓利潤高，新辦公室釋出遠落後需求，精華地段原有老舊辦公大樓啟動都更重建下，自用需求之金融機構加入A級辦公室大戰(zhàn)。(3)成交價格收益率貼近2.345％，壽產(chǎn)險業(yè)者是相對理性投資人，遵循金管會之要求報酬率門檻，各家出價相當接近。
信義全球資產(chǎn)管理公司歐人彰資深協(xié)理表示，本次標售係反映市區(qū)純辦回歸基本供給需求面，展望2019年北部地區(qū)商用不動產(chǎn)市場，有三大趨勢與投資熱點值得掌握：
一、結合都市更新/危老重建的核心區(qū)辦公室
同時具有美國認證商業(yè)不動產(chǎn)投資師(Certified Commercial Investment Member,CCIM)資格之歐人彰分析，從空間市場(Space Market)觀察，許多大型企業(yè)出現(xiàn)搬遷潮，整合散落各地的辦公室，一次進駐頂級商辦承租更大坪數(shù)，頂級商辦需求持續(xù)擴大，使得A+辦公租金持續(xù)上漲。臺北市核心區(qū)域平均租金持續(xù)上漲，空置率已降至十年新低，2018年租賃市場需求表現(xiàn)相當活絡，長期租金有顯著上漲空間，在資本市場(Capital Market)中短期大幅升息機率低，收益價格將有上揚空間。收益價值加上危老條例加持，長期落後於住宅房價之精華地區(qū)純辦大樓新建價值加上享有未來租金升值收益價值，核心區(qū)域舊商業(yè)辦公大樓預估將有一番榮景。
二、高投資效益比(CP值)之工業(yè)用地
2018年工業(yè)地產(chǎn)成交再創(chuàng)高峰，鮭魚返鄉(xiāng)投資下，依據(jù)信義全球資產(chǎn)2018年第一季至第三季上市櫃公司工業(yè)地產(chǎn)交易金額累積達269.21億元，而交易件數(shù)最多為桃園市18件，交易金額126.5億元，佔比超過四成，稱霸各縣市。統(tǒng)計超過5000坪的工業(yè)用地共有15件，又以桃園7件為最大宗。在新北市廠辦商辦化，價格上看內(nèi)湖科技園區(qū)情形下，新北市工業(yè)土地單價破百萬時有所聞。價格相對具優(yōu)勢之桃園市在航空城、交通與勞動力充裕供給下，相對會成為2019年度亮點。
三、具有客源複合經(jīng)營優(yōu)勢與創(chuàng)新體驗飯店前景展望佳
2018年前三季國外旅客量在陸客低檔回穩(wěn)下，小幅成長3.6％情形，預估總旅客數(shù)與2017年相仿；經(jīng)濟部統(tǒng)計之前三季零售業(yè)營業(yè)額相較2017年成長3.88％。但在過往新購物中心與旅館紛紛開幕下，預期購物中心及飯店之收益展望仍偏向負向。在搶食客源大餅情形下，創(chuàng)造客戶價值與體驗成為競爭利器。如漢來集團投資「吉美璞立」酒店式公寓，作為漢來飯店、漢來美食事業(yè)延伸;安捷國際公寓也由包租代管事業(yè)延伸至新竹竹北高鐵安捷國際酒店，京城建設取得高雄財政局BOT案，投資經(jīng)營H2O水京棧國際酒店，三好酒店集團繼三好國際酒店，及三好行旅之後，預計再規(guī)畫開設2家旅館。除了連鎖與結合酒店式公寓、與跨業(yè)複合經(jīng)營之優(yōu)勢外，在總體旅客未增加，體驗經(jīng)濟力量是重點，旅客著眼「只要不好玩，一定沒做對」，將是2019年另一業(yè)者勝出觀察重點。
